物業(yè)公司催交、業(yè)委會督促是物業(yè)公司起訴追討物業(yè)費的前置程序嗎？

近年來，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾沖突不斷，或認為物業(yè)公司服務不到位，或是單純?yōu)樘颖芨顿M，業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況十分普遍，因涉及民生問題且容易演變?yōu)槿后w性事件，已成為各類新聞媒體的報道熱點。

對于惡意拖欠物業(yè)費或者拒交物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司通過訴訟方式追討是一種有效的途徑，那么在實務中，物業(yè)公司在起訴前是否需要履行某些程序？法律規(guī)定的物業(yè)公司催交、業(yè)委會督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費的前置程序嗎？

 一、書面催交是物業(yè)公司起訴的前置程序？

答案是：有爭議！

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕8號，以下稱“司法解釋”）第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”對于該司法解釋中“書面催交”是否為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序，這個問題一直存在著不同理解：

（一）多數(shù)法院認為“書面催交”不是前置程序

實務中多數(shù)法院認為“書面催交”不是物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費的前置程序，理由主要是物業(yè)公司基于合同請求權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費，物業(yè)公司為業(yè)主提供服務，業(yè)主就應當支付費用，當業(yè)主違反合同約定的付款義務時，物業(yè)公司有權(quán)依照合同起訴業(yè)主要求其交納物業(yè)費。

例如，在（2014）三中民終字第13425號張貫華與北京居安家園物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書中，北京三中院認定：“司法解釋第6條的規(guī)定，其中關(guān)于‘經(jīng)書面催交’的規(guī)定，屬于倡導性規(guī)范。其立法目的在于督促物業(yè)公司積極行使權(quán)利�！�

又如（2017）蘇06民終1994號廣東碧桂園物業(yè)服務股份有限公司南通分公司與劉人瑞物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書中，南通中院認為：“司法解釋第6條并非將書面催繳（應該用“交”比較好，“繳”有強制性的意義，用于上下級、管理者與被管理者之間，這里只是引用判決書原文，未做修改，下同）作為提起訴訟的前置程序，碧桂園物業(yè)南通公司的起訴符合《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的起訴條件�！�

法律規(guī)定的“書面催交”程序僅是倡導性規(guī)范，如果理解為強制前置程序，這就限制了物業(yè)公司的訴訟權(quán)利，若物業(yè)公司未進行書面催交，就予以駁回，只有重新書面催交，限期交納后業(yè)主仍不交納的，物業(yè)公司才能通過訴訟途徑維護自己的合法權(quán)益，這不僅浪費司法資源、降低司法效率，也違法了立法的目的，將“書面催交”作為前置程序有犧牲物業(yè)公司權(quán)益之嫌。

（二）也有部分法院認為“書面催交”是前置程序

當然，實務中也有法院主張，“書面催交”是物業(yè)公司向法院提起訴訟的前置程序，如果物業(yè)公司未按照司法解釋第6條的規(guī)定向欠費業(yè)主書面催交物業(yè)費而直接向法院提起訴訟的，人民法院應當告知其先依照該條的規(guī)定向欠費業(yè)主書面催交，如果其堅持起訴，人民法院應當駁回起訴。

如（2014）甘民二終字第153號上訴人潘海亮與被上訴人甘肅礦區(qū)和誠實業(yè)有限公司物業(yè)服務合同糾紛二審民事判決書，甘肅高院從書面催交的程序有利于為當事人提供溝通的機會，利于息訟的角度出發(fā)，認為物業(yè)公司書面催交為主張物業(yè)費的前提條件，“關(guān)于和誠公司是否向潘海亮書面催交物業(yè)服務費的問題，根據(jù)司法解釋第6條的規(guī)定，物業(yè)公司主張物業(yè)費需書面催交。該解釋將書面催交作為物業(yè)公司主張物業(yè)費的前提條件，意在提醒確因合理原因未能繳費的業(yè)主及時、自覺補繳物業(yè)費用，亦可為業(yè)主提供與物業(yè)公司溝通的機會，以減少訴訟。”

此外，我們還注意到，有些法院比較雞賊，回避對書面催交程序效力的正面判斷，而是認為起訴即可作為書面催交的一種方式。在（2016）閩民申1943號翁宜平、福州海晟物業(yè)管理服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書中，業(yè)主以書面催交是物業(yè)公司主張物業(yè)費的前置條件為由申請再審，福建高院審查后認為物業(yè)公司“通過起訴來主張權(quán)利屬‘書面催交’的一種方式，司法解釋中的書面催交程序是否屬于管理性規(guī)范，與海晟公司是否有權(quán)起訴問題無關(guān)。”這反而引出一個新問題，起訴是否可以解釋為催告的一種方式？我們下次再討論，本文就不作展開了。

（三）建議

我們認為，物業(yè)公司在起訴前，向業(yè)主“書面催交”十分必要，建議物業(yè)公司在向拖欠的業(yè)主主張權(quán)利時都完成書面催交的步驟，并保留相關(guān)證據(jù)。

1．提供溝通和解的機會，避免直接的訴訟沖突

業(yè)主欠費不交納是有多種原因，一方面因?qū)ξ飿I(yè)服務不滿、也有可能是物業(yè)費太高或者存在重復收費等原因故意欠交，另一方面有可能是因為工作繁忙及長時間出差外地而忘記去交納物業(yè)費，并非惡意不交。

通過書面催交，可以提醒忘記交納物業(yè)費的業(yè)主主動去交納，也可以提供物業(yè)公司與不交納物業(yè)費的業(yè)主進行溝通的機會，了解業(yè)主的請求，從而更好地緩解物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，促進小區(qū)的和諧，還可以為業(yè)主交納物業(yè)費提供一定的寬限期和準備時間。這樣既可以減少物業(yè)公司訴訟成本，還可以緩和、修復業(yè)主與物業(yè)公司的服務關(guān)系。

2．避免法院認定程序不合法而駁回起訴

如上文所述，實務中仍然有一些法院堅持物業(yè)公司起訴應當先完成書面催交的程序，即使矛盾不可調(diào)和，走到訴訟階段，物業(yè)公司也應盡量避免司法實踐的不確定性，完善物業(yè)公司主張權(quán)利程序的正當規(guī)范。

二、業(yè)委會督促不是前置程序

業(yè)委會對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行督促的權(quán)利規(guī)定在《物業(yè)管理條例》第67條：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”

此外，在一些地方性法規(guī)中也多有涉及，如2019年3月1日實施的新《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第49條第3款：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。”

相比物業(yè)公司是否應先行書面催交存在的爭議來說，對業(yè)委會的督促程序不是物業(yè)公司起訴前置程序這一理解，在實務中已達成統(tǒng)一的共識，理由主要有：

（一）督促是業(yè)委會的法定職權(quán)，但不限制物業(yè)公司主張權(quán)利

《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定系賦予業(yè)主委員會的權(quán)利與職責，并非設(shè)定物業(yè)公司主張權(quán)利的前置條件。立法本意是希望業(yè)主委員會能在協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛中發(fā)揮積極作用，并非設(shè)定物業(yè)公司主張權(quán)利的前置條件，從邏輯原理上也不能得出沒有經(jīng)過業(yè)主委員會的督促交費程序，物業(yè)公司就沒有起訴的權(quán)利。

在（2018）京01民終1596號祖代強等與北京大華邦物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛案二審民事判決書中，北京一中院審理認為：“《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定，違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向人民法院起訴。朱明東、祖代強主張，依據(jù)該規(guī)定，大華邦物業(yè)公司應先通過業(yè)主委員會督促催告，業(yè)主仍不交納物業(yè)費，大華邦物業(yè)公司才能起訴。但該規(guī)定是法律賦予業(yè)主委員會的權(quán)利，即業(yè)主委員會在履職過程中，遇有業(yè)主不交納物業(yè)費的情形，應當向業(yè)主進行督促，該督促是《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主委員會的法定職權(quán)，他人不得干預，業(yè)主委員會未對業(yè)主進行督促催告，并不影響物業(yè)公司的訴訟權(quán)利。故該程序并非物業(yè)服務民事合同訴訟的前置程序�！�

（二）合同的相對性

業(yè)主享受了服務而不交納物業(yè)服務費是一種違約行為，按照我國民事訴訟法的規(guī)定，物業(yè)公司可以向法院提起訴訟。既然業(yè)主負有依照物業(yè)合同交納物業(yè)費的義務，當業(yè)主違反該義務時，物業(yè)公司自應有權(quán)按照合同法和物業(yè)服務合同對欠費的業(yè)主主張權(quán)利。物業(yè)公司起訴業(yè)主欠費糾紛，人民法院即應受理，而不應以業(yè)主委員會督促行為作為前置程序。

在（2014）滬一中民二（民）終字第3194號劉利娜訴上�？帝∥飿I(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案二審民事判決書中，上海一中院審理認為：“關(guān)于被上訴人在業(yè)主委員會就上訴人拖欠物業(yè)服務費未進行催收的情況下，先行提起本案訴訟，是否違反了法定的前置程序的問題。由于業(yè)主委員會的督促僅體現(xiàn)了業(yè)主的自我管理和自我監(jiān)督，而業(yè)主享受了服務而不交納物業(yè)服務費是一種違約行為，按照我國民事訴訟法的規(guī)定，物業(yè)公司可以向法院提起訴訟�！�