詳解小區(qū)物業(yè)管理中的10大常見問題

詳解小區(qū)物業(yè)管理中的10大常見問題

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和管理體制的改革，小區(qū)物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)在我國得到了很大的發(fā)展，在快速發(fā)展的同時，也帶來了一系列的問題。

　　一、業(yè)主與物管企業(yè)是否為“主仆”關(guān)系？

　　目前非常奇怪的現(xiàn)象是作為商家之一的物業(yè)公司卻不肯承認(rèn)自己的顧客或服務(wù)對象——業(yè)主為“上帝”，不肯承認(rèn)自己在當(dāng)今商業(yè)社會中扮演的真正角色。

　　物業(yè)公司不想承認(rèn)自己是業(yè)主雇傭的，是因?yàn)椴簧傥飿I(yè)公司是開發(fā)商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業(yè)主———房地產(chǎn)商雇傭的這一事實(shí)，開發(fā)商和物業(yè)公司所簽訂的小區(qū)物業(yè)管理委托合同就是佐證。正是由于物業(yè)公司不肯承認(rèn)自己的真正地位，所以引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司在物業(yè)管理上的一系列糾紛。

　　二、業(yè)主能否對物業(yè)公司提出更高要求？

　　業(yè)主不應(yīng)對物業(yè)公司要求過高，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主繳的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人員，提高服務(wù)質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費(fèi)相應(yīng)的水平時才能承擔(dān)小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)能否“包打天下”？

　　物業(yè)管理企業(yè)為最大程度地方便廣大業(yè)主和使用人的生活，把牽涉到居家生活的多項(xiàng)工作統(tǒng)一管理。如此做法使業(yè)主和使用人產(chǎn)生錯覺，以為交納了小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不論家庭、鄰里、周邊的關(guān)系等，都是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，要物業(yè)管理企業(yè)“包打天下”。實(shí)際上，物業(yè)管理企業(yè)終歸是企業(yè)，職責(zé)是以合同的形式約定的。

　　四、物管何時成為百姓好“管家”？

　　房子對每個家庭來講是件大事。沒房的人都希望買一套稱心如意的房子，而買了房子的人又盼著能找到一家訓(xùn)練有素、服務(wù)周到的物業(yè)公司。但是，真要和物業(yè)公司打起交道來，各種各樣的物業(yè)糾紛往往又會攪得人心煩意亂。

　　從水電維修、小區(qū)被盜、社區(qū)“保安打人”等諸多的因素中，看到物管行業(yè)還確實(shí)是任重道遠(yuǎn)。

　　五、物管服務(wù)能否“零收費(fèi)”？

　　不少人對物業(yè)管理不理解，甚至持抵觸態(tài)度，拒交管理服務(wù)費(fèi)。殊不知，業(yè)主在享受物業(yè)管理提供服務(wù)的同時，有支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維護(hù)物業(yè)完好的義務(wù)。個別業(yè)主、使用人不交管理費(fèi)，侵害了其它業(yè)主、使用人的利益，影響物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

　　六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不是越低越好？

　　物業(yè)管理公司作為企業(yè)，給物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，需要成本的投入，而且物業(yè)管理與其他商品不一樣，它是“量入為出”。很多物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)低廉的物業(yè)區(qū)域，因費(fèi)用入不敷出而使物業(yè)管理工作不能盡如人意。相反地，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價物業(yè)區(qū)域的舒適環(huán)境，總是讓人覺得物有所值。

　　七、物業(yè)收費(fèi)能否按質(zhì)論價？

　　物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，應(yīng)該對服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化。目前買賣雙方對服務(wù)的具體范圍和具體的標(biāo)準(zhǔn)不清楚，界定不明晰。要體現(xiàn)質(zhì)價相同的公平競爭原則，允許價格有一定的浮動幅度，比如研究按照招投標(biāo)辦法設(shè)立選定的管理企業(yè)，招投標(biāo)服務(wù)應(yīng)該體現(xiàn)競爭性，應(yīng)該允許價格有一定的浮動幅度，這樣能夠體現(xiàn)整個服務(wù)的競爭性。

　　八、都是物管代房地產(chǎn)商受過？

　　物業(yè)公司接受了開發(fā)商的委托，事先就有責(zé)任驗(yàn)收自己要管理的房屋和設(shè)備，也有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的責(zé)任。如果出了問題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說物業(yè)公司是代房地產(chǎn)商受過。

　　要想解決這個問題，不能指望業(yè)主自己去分清房地產(chǎn)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要與開發(fā)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始，先給業(yè)主一個房地產(chǎn)商代言人的形象，同時對接受房地產(chǎn)商委托管理的項(xiàng)目先做好驗(yàn)收。

　　九、小區(qū)管理到底誰說了算？

　　在小區(qū)里，究竟誰說了算？物業(yè)公司接受小區(qū)業(yè)主委員會委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司的管理只能按業(yè)主委托中“說”的執(zhí)行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”。

　　物業(yè)管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業(yè)公司自認(rèn)為自己的管理代表著政府，凌駕于業(yè)主之上，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

　　十、物管區(qū)域是物管公司“自留地”？

　　物業(yè)管理企業(yè)中，有個別物業(yè)管理企業(yè)因缺乏有效學(xué)習(xí)而沉醉在理所當(dāng)然的“管理者”角色里，誤以為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域是自己的“自留地”，沒有從廣大業(yè)主、使用人的利益出發(fā)，自己想怎么干就怎么干，成為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的“害群之馬”。物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，應(yīng)依法依合同辦事。