物業(yè)行政責任和民事責任了解一下兒？

物業(yè)管理法律關系的一個重要特征，是既涉及公權關系，也涉及私權關系。公私權關系混合的特征，決定了可以把物業(yè)管理法律關系分為物業(yè)管理行政關系和物業(yè)管理民事關系兩大類型。

與此相對應，物業(yè)管理的法律責任，同樣可以分為物業(yè)管理的行政責任和物業(yè)管理的民事責任兩大類型。

一、物業(yè)管理的行政責任

廣義上是指物業(yè)管理各方主體，違反現(xiàn)行行政法律規(guī)范所應承擔的法律責任。

狹義上是指物業(yè)管理各方主體，違反《條例》所應承擔的法律責任。

(1)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

(2)不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

(3)物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

(4)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

(5)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

(6)有下列行為之一的：①擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的，②擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，③擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，個人處1000元以上1萬元以下的罰款，單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

(7)國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

二：物業(yè)管理的民事責任

為了正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護物業(yè)服務合同當事人的合法權益，2009年9月，最高人民法院公布了《物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋(2009]8號，以下簡稱《物業(yè)服務司法解釋》)。

《物業(yè)服務司法解釋》是以《民法通則》、《物權法》和《合同法》為基礎，以規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的物業(yè)服務合同關系為重心，結合多年物業(yè)管理糾紛的民事審判實踐制定的，是各級人民法院審理物業(yè)服務糾紛案件的重要依據(jù)，也是確定物業(yè)服務合同雙方主體民事責任的重要規(guī)范。

（一）《物業(yè)服務司法解釋》的4個特點

1．強化物業(yè)服務企業(yè)的義務

《物業(yè)服務司法解釋》針對實踐中物業(yè)服務合同的約定內(nèi)容相對簡單，當事人常因物業(yè)服務的內(nèi)容發(fā)生爭執(zhí)的現(xiàn)象，運用合同默示條款理論，擴充了物業(yè)服務企業(yè)承擔義務的范圍，除物業(yè)服務合同之外，物業(yè)服務企業(yè)還應履行法律法規(guī)、相關行業(yè)規(guī)范、服務承諾和服務細則規(guī)定或約定的義務。

2．強化行政法規(guī)的效力

《物業(yè)服務司法解釋》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同無效，顯然是對《條例》第四十條規(guī)定效力的強化；關于業(yè)主與承租人、借用人和其他使用人承擔交納物業(yè)費的連帶責任的規(guī)定，同樣是對《條例》第四十二條第一款的肯定；將“法律法規(guī)的規(guī)定”認定為物業(yè)服務企業(yè)的應盡義務，同樣強化了行政法規(guī)在民事審判中的適用法地位。

3．強化訴訟主體的限制

在明確前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同對業(yè)主的約束力的同時，《物業(yè)服務司法解釋》關于“業(yè)主以其并非合同當事人為由抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，防止了訴權的濫用和司法資源的浪費；在賦予業(yè)主委員會解除合同請求權的同時，《物業(yè)服務司法解釋》關于“物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利”的規(guī)定，實際上否定了業(yè)主委員會民事訴訟的被告身份。

4．強化合同主體的責任

《物業(yè)服務司法解釋》對作為合同主體的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主，規(guī)定了相應的法律責任：(1)物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費的責任；(2)物業(yè)服務企業(yè)退還預收物業(yè)費的責任；(3)物業(yè)服務企業(yè)的退出和移交責任；(4)業(yè)主實施妨害物業(yè)服務和管理行為的責任；(5)業(yè)主交納物業(yè)費的責任。相關規(guī)定在體現(xiàn)平等、自愿、公平和誠信的合同法原則的基礎上，強化了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方的法律約束，有利于物業(yè)管理目標的實現(xiàn)

（二）物業(yè)服務糾紛的解決規(guī)則

與建筑物區(qū)分所有權糾紛多數(shù)引起侵權之訴不同，物業(yè)服務糾紛主要導致違約之訴。

作為業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間法律關系的主要紐帶，物業(yè)服務合同的效力狀態(tài)和履行結果的認定，是《物業(yè)服務司法解釋》關注的重點。

從有利于審判實踐出發(fā)，《物業(yè)服務司法解釋》主要從五個方面明確了物業(yè)服務糾紛的審判規(guī)則。

1．關于物業(yè)服務合同的效力

建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

但是，符合下列情形之一：(1)物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同，(2)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款，人民法院應當支持業(yè)主委員會或者業(yè)主確認（前期）物業(yè)服務合同或者合同相關條款無效的訴訟請求。

2．關于物業(yè)服務企業(yè)違約行為的處理

在物業(yè)服務違約方面，根據(jù)《物業(yè)服務司法解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行以下四類義務：(1)物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務；(2)物業(yè)服務企業(yè)公開作出的承諾；(3)物業(yè)服務企業(yè)制定的服務細則；(4)法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

在違規(guī)收取物業(yè)費方面，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍，提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權以違規(guī)收費為由提出抗辯，同時請求物業(yè)服務企業(yè)退還已違規(guī)收取的物業(yè)服務費用。

3．關于業(yè)主違約行為的處理

對于業(yè)主實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，《物業(yè)服務司法解釋》第四條規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。”

對于業(yè)主拒付物業(yè)費的行為，《物業(yè)服務司法解釋》規(guī)定，下列情況下，人民法院對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)費請求應予支持：(1)經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的；(2)物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主仍拖欠物業(yè)費的；(3)物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人未按照與業(yè)主的約定交納物業(yè)費，業(yè)主應當承擔連帶責任的。

對于物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主儀以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務作為拒交物業(yè)費的抗辯理由的，根據(jù)《物權法》七十二條業(yè)主“不得放棄權利不履行義務”的規(guī)定，《物業(yè)服務司法解釋》明確規(guī)定，人民法院對業(yè)主的抗辯不予支持。

4．關于物業(yè)服務合同的解除和終止

經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半的業(yè)主同意，業(yè)主大會作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權請求人民法院解除物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收、但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的；業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務合同的權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

5．關于《物業(yè)服務司法解釋》的適用

因物業(yè)承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照《物業(yè)服務司法解釋》關于業(yè)主的規(guī)定處理，《物業(yè)服務司法解釋》中關于物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于《物權法》中所稱的“其他管理人”。2009年10月1日前已經(jīng)終審，以及施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用《物業(yè)服務司法解釋》。