日本業(yè)主與物業(yè)之間為何糾紛少？

在日本，業(yè)主不得以物業(yè)管理不力為由拒交管理費，因為這將損害其他業(yè)主利益，同時，物業(yè)也不能停水斷電制裁業(yè)主。

　　在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因為政府制定了一系列法律法規(guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理，業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。

　　物業(yè)公司接受協(xié)會監(jiān)督

　　根據(jù)有關(guān)法律，日本還設(shè)立了住宅管理協(xié)會、高層建筑管理協(xié)會以及促進物業(yè)規(guī)范化管理中心等機構(gòu)，專門負責搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)管理公司從事物業(yè)的科學(xué)化、人性化、低成本管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)管理公司作為協(xié)會的會員接受協(xié)會的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

　　管理物業(yè)不用那么多人

　　日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及環(huán)境和條件差異很大，很難用一種統(tǒng)一的模式來管理，所以日本物業(yè)的管理方式也多種多樣，各有特色。其中，與中國情況近似的是被稱之為“住宅團地”(相當于中國的住宅小區(qū))的物業(yè)管理。

　　關(guān)于這類物業(yè)的管理，《關(guān)于擁有共用面積建筑物的法律》(這一法律通常被簡稱為《公寓法》)第25條規(guī)定，由業(yè)主組成的業(yè)主大會有權(quán)通過決議聘請或者解聘物業(yè)管理公司。這就決定了業(yè)主和物業(yè)管理公司是雇傭和被雇傭的關(guān)系，物業(yè)公司的所作所為必須向業(yè)主負責，兢兢業(yè)業(yè)地為業(yè)主服務(wù)。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會通常由三到七名委員組成，每屆任期兩年，業(yè)主委員會負責了解業(yè)主的意見、要求，并監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時設(shè)專人管理賬目。

　　日本的物業(yè)管理人員必須接受嚴格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，并取得合格成績才具備相關(guān)管理資格，所以并不是隨便找一個人就可以承擔起物業(yè)管理的職責。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專業(yè)知識，一專多能，效率很高，因此，管理一所物業(yè)不像國內(nèi)那樣需要很多人員。

　　物業(yè)管理公司之間競爭十分激烈，大家都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價格。如何降低管理成本，提高服務(wù)水平已經(jīng)成為日本物業(yè)管理公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。為了降低成本、提高工作效率，一般一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公共部分的清掃、安全和公用設(shè)備檢查等工作只派一兩個人負責。樓內(nèi)沒有物業(yè)人員或保安人員24小時值班，而且居民小區(qū)根本就不雇用保安人員，負責社區(qū)安全是警察的工作和任務(wù)。一般住宅樓的大門都采用密碼開啟或者無須按號碼的專用鑰匙。日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所發(fā)表的調(diào)查研究結(jié)果顯示，日本高檔物業(yè)的平均年物業(yè)管理費相當于購房總款的0.5％左右。

　　物業(yè)無權(quán)對業(yè)主停水斷電

　　在日本，有關(guān)法律還規(guī)定，業(yè)主不得以物業(yè)管理不力為由拒交物業(yè)管理費，因為拒交物業(yè)管理費將損害其他業(yè)主的利益，物業(yè)公司有權(quán)請求法院強制執(zhí)行。當然，物業(yè)公司也不得采用停水斷電的方式對業(yè)主實施制裁。

　　除了較大規(guī)模的“住宅團地”之外，日本還有許多共同住宅是單棟大樓。這類建筑物大部分只有50到100戶左右住戶，基本上是由住戶組成自治會，同物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同，由物業(yè)公司派人管理，管理所需的費用由住戶按自己擁有的專有面積分攤。通常情況下，這類物業(yè)只有一名管理人員或者一對已經(jīng)退休、接受過專業(yè)培訓(xùn)的夫婦負責管理，管理成本很低，業(yè)主或者住戶的負擔也不重。