業(yè)主能否當(dāng)家做主 掌握“錢(qián)袋子”是關(guān)鍵

業(yè)主能否當(dāng)家做主 掌握“錢(qián)袋子”是關(guān)鍵

不少業(yè)主對(duì)小區(qū)“資金共管”的概念還很陌生。“聽(tīng)起來(lái)很美，但小區(qū)錢(qián)袋子一直不都是由物業(yè)公司一方掌握的嗎？共管是要怎么管？”羅湖泰寧花園業(yè)主代表易先生的疑惑，代表了不少業(yè)主的心聲。

　　回答這個(gè)問(wèn)題之前，吳祥志給記者賣(mài)了一個(gè)關(guān)子。“很多物業(yè)公司喊虧，希望上調(diào)物管費(fèi)，他們真的虧了嗎？一查賬就會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題。”吳祥志說(shuō)，他所住的小區(qū)就是一個(gè)活生生的例子。雍翠豪園位于蓮塘梧桐山邊，2000年入伙，共有420戶(hù)，首任“管家”是開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司。2008年以前，雍翠豪園是羅湖出了名的“問(wèn)題小區(qū)”，管理混亂、本體維修基金賬面為零不說(shuō)，物業(yè)公司經(jīng)常向業(yè)主喊虧叫苦，雙方關(guān)系緊張，政府相關(guān)部門(mén)調(diào)解不休。

　　
　　小區(qū)收支將網(wǎng)上公布

　　翻開(kāi)雍翠豪園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，記者注意到，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)、場(chǎng)地租金等小區(qū)所有收入，都必須首先進(jìn)入業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的共管賬戶(hù)，所有支出都必須經(jīng)過(guò)雙方蓋章，在銀行輸入雙密鑰才能支付。雙方每月從共管賬戶(hù)里做資金分割：日常管理費(fèi)用劃撥給管理處賬號(hào)；業(yè)委會(huì)經(jīng)費(fèi)劃撥給業(yè)委會(huì)賬號(hào)；維修基金劃撥給本體金專(zhuān)戶(hù)；停車(chē)位、廣告費(fèi)收入，增補(bǔ)劃入本體維修基金。

　　在小區(qū)財(cái)務(wù)賬目方面，雍翠豪園業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間不存在任何秘密，一切都公開(kāi)、公正、透明，這也是小區(qū)“資金共管”陽(yáng)光模式的核心所在。

　　自2009年以來(lái)，雍翠豪園小區(qū)本體維修金賬戶(hù)從零積累至60余萬(wàn)元；小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)交納率高達(dá)99%；小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，3天內(nèi)有超過(guò)75%的業(yè)主參與，最終投票支持率達(dá)到98%以上……“資金共管”陽(yáng)光模式下，雍翠豪園小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司形成雙贏局面。

　　“誰(shuí)掌握著錢(qián)袋子誰(shuí)就有話語(yǔ)權(quán)，過(guò)去，小區(qū)錢(qián)袋子由物業(yè)公司獨(dú)掌，這對(duì)業(yè)主是不公平的。當(dāng)然，由業(yè)委會(huì)獨(dú)掌錢(qián)袋子也不行，一旦業(yè)委會(huì)成員有私心，就會(huì)出大問(wèn)題。所以，只有實(shí)行雙方共管資金，才能真正實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司真正的公平。”吳祥志說(shuō)，為了讓全體業(yè)主都能成為小區(qū)錢(qián)袋子的監(jiān)督者，接下來(lái)，該小區(qū)所有收入、開(kāi)支、工程招標(biāo)等信息都將在網(wǎng)上公布，業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查看。

　　物業(yè)公司也沾了光

　　即便是夫妻，也需要磨合，更何況業(yè)主與“管家”。雍翠豪園小區(qū)業(yè)委會(huì)和現(xiàn)任“管家”深圳市北方物業(yè)管理有限公司的牽手，并非一開(kāi)始就很甜蜜，雙方也經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的磨合。

　　為了摘掉“問(wèn)題小區(qū)”的帽子，2008年，雍翠豪園第二屆業(yè)委會(huì)與業(yè)主決定采取酬金制公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇適合小區(qū)的物業(yè)公司，前提是，物業(yè)公司必須接受“資金共管”陽(yáng)光模式，否則免談。當(dāng)時(shí)，深圳市北方物業(yè)管理有限公司雖然也想在物業(yè)服務(wù)上創(chuàng)出一條管理新路，但是對(duì)于小區(qū)“資金共管”，北方物業(yè)起初是有點(diǎn)情緒的。

　　“最初，我們覺(jué)得共管賬戶(hù)不是特別規(guī)范，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)幾輪爭(zhēng)議，最后我們還是接受這種模式�！崩钗髌秸f(shuō)，“陽(yáng)光”就是公開(kāi)透明運(yùn)營(yíng)，收入、外包合同、協(xié)議、工程招投標(biāo)、人員定編定崗定酬，甚至包括企業(yè)的利潤(rùn)，都是“陽(yáng)光的”。

　　實(shí)踐證明，物業(yè)公司也沾了“資金共管”陽(yáng)光模式的光。李西平介紹，在雍翠豪園的“資金共管”模式運(yùn)轉(zhuǎn)幾年逐漸成熟和規(guī)范以來(lái)，去年6月份開(kāi)始，他們公司以這種模式為“拳頭產(chǎn)品”參與多個(gè)小區(qū)的招投標(biāo)，中標(biāo)了龍崗天健花園、布吉康橋花園、翠楓豪園等多個(gè)小區(qū)，這些以賬戶(hù)共管模式運(yùn)作的小區(qū)，每年將給企業(yè)帶來(lái)總計(jì)200萬(wàn)的利潤(rùn)。

　　不久前，羅湖區(qū)委書(shū)記倪澤望帶隊(duì)，專(zhuān)程到雍翠豪園調(diào)研。對(duì)于“資金共管”陽(yáng)光模式，倪澤望給予充分肯定，并要求羅湖區(qū)相關(guān)單位做好經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，在全區(qū)各社區(qū)廣泛推廣“雍翠模式”。最近，市住建局、市社工委、市民政局等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人先后到雍翠豪園參觀調(diào)研，雍翠豪園從一個(gè)默默無(wú)聞的小區(qū)，一下子成了深圳乃至全國(guó)的明星小區(qū)。

　　展望

　　小區(qū)業(yè)主大會(huì)將法人化

　　6月25日，羅湖區(qū)召開(kāi)物業(yè)管理改革動(dòng)員大會(huì)，在接下來(lái)的兩至三年時(shí)間，羅湖將通過(guò)4個(gè)規(guī)范和12項(xiàng)創(chuàng)新全力破解物管頑疾。首批列入改革試點(diǎn)的小區(qū)有62個(gè)，雍翠豪園也在其中。


　　業(yè)主大會(huì)法人化、成立業(yè)主監(jiān)事會(huì)……這些都被寫(xiě)進(jìn)雍翠豪園的改革目標(biāo)中，吳祥志很期待這次改革，在他看來(lái)，物業(yè)管理矛盾說(shuō)到底，是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主地位不對(duì)等、長(zhǎng)期失衡所致，羅湖探索業(yè)主大會(huì)法人化，是希望通過(guò)行政手段拉平物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，讓雙方在一種公正公平的環(huán)境下履行契約�！傲_湖物管改革很多創(chuàng)新之舉走在了全國(guó)前面，這也體現(xiàn)出羅湖主政官員的智慧和魄力�！眳窍橹驹u(píng)價(jià)說(shuō)。

　　李西平也對(duì)羅湖物管改革高度關(guān)注。他認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)通過(guò)社團(tuán)登記后，將成為具備承擔(dān)民事責(zé)任的主體，有利于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)管理具體工作的參與、執(zhí)行。業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度的規(guī)范運(yùn)行，也將會(huì)使“陽(yáng)光”更明媚，以后在業(yè)主監(jiān)事會(huì)規(guī)范運(yùn)行上，將加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作的具體計(jì)劃、方案、方法、措施等進(jìn)行有效監(jiān)督，使整個(gè)操作過(guò)程更為透明。